상가 보증금에서 원상복구비를 과하게 공제한다면

원상복구 의무는 어디까지인가

임차인은 임대차가 종료되면 임차 목적물을 원래 상태로 돌려 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 여기까지는 다툼의 여지가 없습니다. 문제는 원래 상태가 어느 시점의 어떤 상태를 말하느냐입니다.

법적으로 원상복구는 계약 당시의 상태로 되돌리는 것을 의미하지, 건물을 새것처럼 만들어 놓는 것을 의미하지 않습니다. 이 구분이 실무에서 대단히 중요합니다. 임대인 측에서 제시하는 견적을 들여다보면 노후된 설비를 전면 교체하거나 마감재를 새로 시공하는 항목이 포함되어 있는 경우가 있는데, 이는 원상복구를 넘어 임대인이 건물 가치를 높이는 공사에 해당할 수 있습니다. 임차인이 부담해야 할 범위가 아닙니다.

통상의 사용으로 자연스럽게 생긴 마모나 손상도 임차인 책임이 아닙니다. 몇 년간 영업을 하면서 바닥이 닳거나 벽지가 변색되는 것은 정상적인 사용의 결과입니다. 임차인이 배상해야 하는 것은 통상적인 사용 범위를 벗어난 훼손이나 임의로 변경한 부분이지, 세월이 흐르면서 생긴 자연스러운 노후까지는 아닙니다.

여기에 더해 상가에서 특히 자주 문제가 되는 상황이 있습니다. 들어올 때 이미 시설이 갖춰져 있었던 경우입니다. 전 임차인이 해둔 인테리어를 그대로 인수해 영업을 시작했다면, 원상복구의 기준점은 공실 상태가 아니라 내가 들어올 당시의 그 상태가 됩니다. 그런데 임대인은 건물을 처음 지었을 때의 상태, 즉 아무것도 없는 상태로 돌려놓으라고 요구하는 경우가 있습니다. 이런 요구는 임차인이 만들지도 않은 시설까지 철거 비용을 부담하라는 것이어서 부당합니다. 계약서에 원상복구 기준이 어떻게 적혀 있는지, 입주 당시 시설이 어떤 상태였는지를 확인하는 것이 출발점입니다.

임대인이 제시한 견적이 과다한지 판단하는 기준

임대인이 견적서를 내밀면 그 금액이 확정된 것처럼 느껴지지만 그렇지 않습니다. 견적서는 어디까지나 한쪽이 받아온 자료일 뿐이고, 그 금액이 적정한지는 별개의 문제입니다.

1. 임대인이 지정한 업체의 견적만으로 복구 비용이 정해지는 것은 아닙니다.임차인도 별도로 다른 업체에서 견적을 받아 비교할 수 있고, 그 차이가 크다면 임대인 측 견적이 부풀려졌다는 근거가 됩니다. 실무에서는 같은 공사 범위를 두고 업체마다 견적이 두세 배 차이가 나는 경우도 있습니다. 임대인 측 견적을 그대로 인정하기 전에 반드시 비교 견적을 확보해 보셔야 하는 이유입니다.
2. 실제로 공사를 하지 않으면서 금액만 공제하는 경우도 있습니다.원상복구 비용은 실제로 복구에 들어간 비용을 배상하는 것이 원칙입니다. 임대인이 견적서만 근거로 보증금을 공제해 놓고 정작 그 공사를 하지 않았다면, 그 공제가 정당했는지 다툴 수 있습니다. 나간 뒤에 그 점포가 어떻게 되었는지를 확인해 볼 필요가 있는 것도 이 때문입니다.
3. 새로 들어온 임차인이 기존 시설을 그대로 사용하는 경우는 더욱 그렇습니다.임대인이 원상복구를 요구해 비용을 공제해 놓고, 실제로는 다음 임차인이 그 시설을 활용해 영업을 시작했다면 임대인에게 실제 손해가 발생했다고 보기 어렵습니다. 이런 사정이 확인되면 공제된 금액의 반환을 구할 수 있는 근거가 됩니다.

보증금에서 일방적으로 공제할 수 있는가

많은 분들이 오해하시는 부분이 여기입니다. 임대인이 원상복구비 명목으로 보증금에서 금액을 떼고 나머지만 돌려주겠다고 하면, 그것이 임대인의 당연한 권한이라고 생각하시는 경우가 많습니다.

임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무를 집니다. 여기서 공제가 가능한 것은 연체 차임처럼 명확하게 확정된 채권이거나, 임차인이 부담해야 할 원상복구 비용이 구체적으로 확정된 경우입니다. 금액에 다툼이 있는데도 임대인이 자신이 주장하는 금액을 그대로 떼어내고 나머지만 지급하는 것은 정당한 공제라고 보기 어렵습니다.

중요한 것은 입증 책임의 구조입니다. 임차인이 보증금 반환을 청구하면, 임대인은 왜 그 금액을 공제해야 하는지를 스스로 입증해야 합니다. 어떤 부분이 임차인의 책임 있는 훼손인지, 그 복구에 실제로 얼마가 필요한지, 그 금액이 통상의 마모나 임대인 부담 항목을 포함하고 있지는 않은지를 임대인 측에서 밝혀야 하는 것입니다. 견적서 한 장을 내미는 것만으로 이 입증이 끝나지 않습니다.

그래서 임대인이 공제를 통보해 왔을 때 그 금액을 곧바로 수긍하실 필요가 없습니다. 어떤 항목에 얼마가 잡혀 있는지, 그 근거가 무엇인지를 요구하고 확인하는 것이 먼저입니다. 이 과정에서 공제 항목 중 상당 부분이 임차인 책임이 아니라는 점이 드러나는 경우가 많습니다.

보증금 반환 청구 소송으로 가는 흐름

협의로 정리되지 않으면 결국 보증금 반환 청구 소송으로 이어집니다. 다만 소장을 내기 전에 밟아야 할 단계가 있습니다.

우선 내용증명을 통해 공제 내역과 그 근거를 요구하는 것이 출발점입니다. 어떤 항목에 대해 얼마를 공제하는 것인지, 그 산정 근거가 무엇인지를 서면으로 밝히라고 요구하고, 정당한 근거 없는 공제분에 대해서는 보증금 반환을 청구한다는 뜻을 명확히 전달합니다. 이 문서가 남아 있으면 이후 소송에서 임차인이 정당하게 반환을 요구했다는 사실이 기록으로 확인됩니다. 임대인이 이 단계에서 공제 금액을 낮추며 협의에 나서는 경우도 있습니다.

점포를 비우고 나가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 검토해야 합니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 점포를 비우고 사업자등록을 옮기면 그동안 유지하던 대항력이 사라질 수 있습니다. 임차권등기가 설정된 것을 확인한 뒤에 나가야 이후 절차에서 불리해지지 않습니다.

소송으로 넘어가면 적정한 원상복구 비용이 얼마인지가 핵심 쟁점이 됩니다. 양측이 제시하는 견적이 크게 다르면 법원이 감정 절차를 통해 실제 복구에 필요한 비용을 산정하게 됩니다. 이 감정 결과가 판결의 기준이 되기 때문에, 감정을 앞두고 현장 상태와 관련 자료를 얼마나 잘 갖춰두었는지가 결과를 좌우합니다. 임대인 측 주장 금액이 감정을 통해 상당 폭 줄어드는 경우가 실무에서 드물지 않습니다.

지금 당장 해야 할 것들

원상복구 분쟁은 나간 뒤에는 다투기가 훨씬 어려워집니다. 현장이 이미 바뀌어 버리기 때문입니다. 그래서 아직 점포를 비우기 전이라면 지금 해두어야 할 것들이 있습니다.

1. 가장 먼저 현재 상태를 빠짐없이 기록해 두셔야 합니다.점포 내부 전체를 날짜가 확인되도록 사진과 영상으로 남기고, 임대인이 훼손이라고 주장할 만한 부분은 특히 상세하게 촬영해 둡니다. 나간 뒤에 임대인이 어떤 항목을 문제 삼든, 실제 상태가 어땠는지를 보여줄 수 있는 자료가 있어야 다툴 수 있습니다. 이 기록이 없으면 임대인 측 견적서에 적힌 내용을 반박할 방법이 마땅치 않아집니다.
2. 계약 당시의 자료도 함께 찾아두셔야 합니다.임대차계약서에 원상복구 범위가 어떻게 적혀 있는지, 입주할 때 찍어둔 사진이 있는지, 전 임차인으로부터 시설을 인수했다면 그 인수인계 내역이 남아 있는지를 확인합니다. 들어올 당시의 상태를 입증할 수 있느냐가 원상복구 기준점을 정하는 근거가 됩니다.
3. 마지막으로 임대인이 요구하는 대로 곧바로 공사를 진행하지 않는 것입니다.임대인이 지정한 업체에 공사를 맡기고 비용을 부담해 버리면, 나중에 그 금액이 과다했다는 것을 다투기가 훨씬 어려워집니다. 요구받은 복구 범위가 법적으로 임차인이 부담해야 할 범위인지, 견적 금액이 적정한지를 먼저 확인한 뒤에 진행하셔야 합니다. 이미 공사가 끝나고 비용까지 지출된 상태에서 상담을 오시면 되돌릴 수 있는 폭이 크게 줄어듭니다.
4. 원상복구 의무가 있다는 것과 임대인이 부르는 금액을 그대로 인정해야 한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 원상복구는 계약 당시 상태로 돌리는 것이지 건물을 새것으로 만들어 주는 것이 아니고, 통상의 사용으로 생긴 마모까지 임차인이 부담할 일도 아닙니다. 견적서에 적힌 숫자가 곧 임차인의 책임 금액이 되는 것은 더더욱 아닙니다.
5. 다투려면 근거가 있어야 하고, 그 근거는 점포를 비우기 전에만 확보할 수 있습니다.나간 뒤에는 현장이 바뀌어 있어 아무리 억울해도 입증할 방법이 마땅치 않습니다. 임대인으로부터 원상복구 견적을 받으셨다면 그 시점이 바로 검토를 시작해야 할 때입니다.